加泰罗尼亚房产销售创历史新高：外国人购买激增23%，美国人成主要买家

西班牙消息：

加泰罗尼亚外国人购房热潮：三年增长23%，美国买家异军突起

历史峰值下的购房热潮
加泰罗尼亚大区的外国人购房交易持续攀升，过去三年增长23%（2024年达21,642套）。根据加泰罗尼亚公证处数据，今年1至6月，外国个人买家交易量已达11,404笔，占总量的19%，创下”历史峰值”。赫罗纳省的外国购房比例更高达24%。其中，78%的买家为在加泰罗尼亚定居的外国居民（持居留许可的外籍人士），22%为境外投资者或寻求第二居所的非居民。这两类群体差异显著：定居买家中摩洛哥、意大利和中国籍人士居多；非居民买家则主要来自法国、德国和荷兰，且其购房均价较当地平均水平高出24%。

巴塞罗那的”双城记”
巴塞罗那市及周边地区表现尤为突出。自2021年以来，非居民购房量翻倍增长：从2021年的566套跃升至2024年的1,229套，今年上半年已达成517笔交易。尽管”黄金签证”政策（向投资50万欧元房产的非欧盟居民发放居留）已于3月终止，美国买家仍占据非居民购房榜首。全省范围内，定居买家的主要来源国为意大利、中国、摩洛哥和法国。

区域购房版图

• 赫罗纳：定居买家以摩洛哥、法国、意大利和罗马尼亚籍为主；非居民买家多来自法国、荷兰和德国。
• 塔拉戈纳：非居民买家国籍分布与赫罗纳相似，定居买家则主要为摩洛哥、罗马尼亚、意大利和乌克兰籍。
• 莱里达：定居买家群体与塔拉戈纳重合，非居民买家则新增法国、阿根廷、安道尔籍，今年还出现美国、比利时买家。
  加泰罗尼亚以占全西班牙15%的外国人购房量，成为外资购房增速最快的自治区。

市场驱动因素
加泰罗尼亚公证处副处长Raquel Iglesias指出，当前”历史性购房高峰”源于两大因素：

1. 外籍定居者的本土化进程：”早期移民已形成稳定社区，其购房模式与本地人无异”
2. 投资信心恢复：”政治法律环境趋于稳定，重拾了市场所需的投资吸引力”
   值得注意的是，定居外籍人士多通过贷款购房，而非居民通常全款交易——”本地金融机构向境外买家放贷难度较大”。

新归化公民的购房潮
Iglesias补充道，新近获得西班牙国籍的移民正成为新生购房力量：”公证处处理大量入籍宣誓案例，其中相当比例人士随后购置房产，这进一步印证了他们安家落户的意愿。”

国际买家的专业画像
房地产机构Forcadell住宅部主管Raúl Prieto观察到，土耳其投资者正成为巴塞罗那市场的新兴力量（尚未体现在公证数据中）。他特别强调国际投资客户的高度专业性：”他们带着房产顾问、熟悉当地法律的律师和财务顾问团队前来，虽不议价，但会细致验房——甚至要求我们演示暖气系统运作。”

• 法国买家：钟情于El Raval及老城区
• 中国买家：偏好邻近餐饮或零售商铺的房产，”随着家庭规模扩大，常从租房转向购房”
  Iglesias指出中国买家的特殊性：”他们初期对西班牙法律税务体系较陌生，但通过紧密的社区组织快速适应——巴塞罗那华人聚居区已出现专门服务该群体的房产中介。”

地域与阶层的购房逻辑
Don Piso副总经理Emiliano Bermúdez分析了移民背景与购房行为的关联：

• 莱里达：从事农业的摩洛哥移民
• 赫罗纳：向往布拉瓦海岸的法国人
• 塔拉戈纳：黄金海岸及莱里达的罗马尼亚社区
  巴塞罗那的意大利买家占比已达20%，且呈现明显收入分层：定居外籍人士多选中低端房产，对地段要求较低；非居民则聚焦巴塞罗那城区及海岸线的高端物业。

美国买家的崛起
高端房产机构Walter Haus合伙人Federico Sotelo指出，美国买家近三四年激增，原因包括：

1. 欧元美元汇率平价窗口期
2. 黄金签证政策红利
3. 政治因素（如特朗普再度当选）
   典型买家为50岁以上加州或迈阿密居民，视巴塞罗那为”欧洲基地”——兼具安全、紧凑的城市特质与海滩资源，部分人将其作为子女未来留学欧洲的”跳板”。
   800万欧元以上的高端市场，则长期由比利时、法国、德国籍定居者主导，中国和摩洛哥裔企业家近年表现活跃。相反，俄罗斯和乌克兰买家影响力已显著减弱。